有市民称，因为房屋质量问题得不到解决，自己拒交物业服务费，那么，我们来具体解释一下上述做法是否有法律依据。

一、首先要弄清楚物业公司有哪些职责和义务

根据《物业管理条例》规定，物业服务企业有义务按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。也就是说，物业公司需要按照物业协议，安排并做好住宅小区内的保安、保洁、绿化、公共设施管理等工作。

二、房屋出现质量问题该由谁负责1.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应按照《房屋质量保证书》的约定，承担商品房的保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，且给买受人造成损失的，应依法承担赔偿责任。因此，业主房屋在保修期内遇到质量问题，应当直接向开发商主张权利。

2.房屋保修期过后，如商品房的自有部位出现质量问题，应当由业主自行承担维修责任。业主可以委托物业公司进行有偿维修，也可以找其他维修公司进行维修。

3.如果是商品房的公共部位（如：外

立面、楼顶防水、公共楼梯、电梯、消防设施、上下水设施、小区道路、停车场、绿地等）出现质量问题，在保修期内的，由开发商承担维修责任；在保修期外的，由全体业主共同承担维修责任。

对于公共设施保修期外的维修问题，应当通过提取“物业维修基金”来解决。

因此，房屋质量出现问题，维修责任在商品房的出卖人与买受人，即开发商与业主之间承继，物业公司并无维修责任。

三、房屋质量出现问题适用的相关法律依据以及采取的对策

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过)法释〔2012〕8号第十二条：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。只要通过国家有关部门的质量鉴定，房屋主体结构质量不合格的，购房者可以依法退房并要求开发商赔偿损失。

2.对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，上述解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但何为“严重影响正

常居住”尚无法律明确，因此，只能由法官视实际情况进行裁量。

3.对于其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等的处理，买受人不能因此要求退房。这也是大多数业主入住后经常遇到的问题。

4.在质保期内，购房者可以要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任，依据是上述解释第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

5.当房屋出现质量问题时，业主收集相应的证据也很重要，必要时可通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录最好要有开发商员工或第三人见证，以增强证据效力。

四、因房屋质量出现问题，能拒交物业费吗

物业管理与房屋买卖是两种不同的法律关系，物业公司与开发商是两个不同的企业法人。也就是说，物业公司与开发商是两个主体、两个公司。业主不应该因为开发商的房屋质量问题而拒绝向物业管理公司缴纳物业管理费，因为房屋质量问题与物业公司没有任

何关系，物业公司不承担维修责任。不管是因为房屋质量问题还是因为对物业公司不满，业主采用不缴费用的方式都很不理性。原因在于，政府出台了专门的《物业服务企业退出项目管理暂行规定》：

1.“如对物业公司不满，只要经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总业主人数50%以上的业主同意，就可以解聘目前的物业公司，不过，业主欠缴的物业费还得缴清。原物业公司可自行收取，或委托新公司收取。对于不肯缴纳欠费的业主，物业公司可通过司法途径解决”。

2.不交物业费有什么后果?物业费如果长时间不交，达到一定时间，物业企业会对全部欠费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。一般情况下，即使是物业企业本身没有做到位，为了保护物业行业，法律也会倾向于物业企业这边。

综上，当住宅房屋发生质量问题时，业主应首先查看手中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，确定该房屋在保修期限内，且不存在《住宅使用说明书》中规定的房地产开发企业不承担维修责任的情况下，向房地产开发企业或物业管理企业（明示委托物业公司的）主张权利，切忌以拒交物业服务费用来表达对开发企业不作为的不满情绪。 (春萌)