编者按

伴随房地产行业的发展，配套成熟、环境舒适的住宅小区成为很多购房者的首选。住进梦寐以求的新房成为所有业主最简单、最纯真的愿望。

然而，近年来，因物业服务收费问题导致业主与物业服务企业产生矛盾，进而影响小区和谐的案例屡见不鲜。11月27日，本报刊登的《新乡市区住宅小区物业服务大调查》在市民中引起热议。有市民给本报热线打来电话，提出了下列问题：房屋出现质量问题到底该找谁？房屋出现问题不解决，能不能拒交物业费？本期就读者关注的问题进行解答。

攒了一辈子的钱，终于拥有了属于自己的房子，随着国内房地产开发速度的加快，因房屋质量而引发的纠纷有不断上升的趋势。经常有人开玩笑说，房子产权有70年，中国的房子是否能够让你住满70年？房子不仅关系到居住人的生命安全，而且也关系到居住舒适程度。当房屋存在质量问题时，如何避免发生房屋质量纠纷？如果购买到有质量问题的房屋，业主怎样做才能把个人的损失降至最低？我们如何才能有效维护自己的权益呢？

“两书”很重要

房地产开发企业一般在交楼的同时，会交付业主《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

前者系房地产开发企业对所售商品住宅承担质量责任的法律文件，载明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等。后者是房地产开发企业告知业主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件，一般会载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为等事项。

商品住宅交付使用后出现质量问

题找谁解决，上述“两书”就是解决问题的重要依据。

自业主收楼之日起，在保修期限内的房屋质量问题，除因业主擅自拆改房屋结构造成的质量问题外，都可以要求房地产开发企业承担房屋维修责任。但是，有时开发企业在商品住宅售出后，委托物业管理单位维修的，要在《住宅质量保证书》写明委托单位，此时，业主亦可要求物业公司承担维修责任。

房屋维修范围及保修期限

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限具体如下：

1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

5.装修工程为2年。

上述房屋保修期限的起算时间均为房屋交付之日起。因此，业主在发现购买的商品住宅存在施工质量问题时，务必及时向开发企业主张维修责任。由于业主自身怠于行使权利而造成超过保修期限的，将不能得到法律支持。

超过保修期限的房屋质量维修问题

超过保修期限的房屋需要维修的，要根据该房屋的产权性质来判断。

如果发生在单个业主家中，属于业主专有部分，业主可以自行聘请维修人员或要求物业公司提供特约服务对其进行维修，当然，费用由业主自行承担。

如果发生在房屋共有部分，亦可要求物业公司对其进行维修，费用则应由关联业主按各自拥有的权属份额共同承担。如果共有部分或者公共设施、设备需要大修、中修、更新、改造的，经业主大会依法通过，可以启动物业维修专项基金来进行。    （春萌）

（本版图片由物业公司提供）