商铺历来都是民间资本追逐的对象之一，中国自古就有“一铺养三代”说法，一间好商铺就是一个聚宝盆，新乡一些早期的商铺投资者从中也赚了个盆满钵满。近一年来，由于楼市调控等原因，促使更多的民间资本涌向商铺（前几年住宅价格暴涨、商铺价格持平或下降），作为总价低、租金回报有保障的专业市场商铺迎来了新的一轮投资热。

然而记者在采访过程中，绝大多数业内人士都表示不赞成购房者把钱投到这种专业市场商铺上，“鱼龙混杂，而且水太深”。

专业市场繁华之下有隐忧

这里提到的“专业市场商铺”在商铺市场当中占有一定比重，在全国各地都有大量从事某类商品经营的专业批发和零售市场，经营门类包括电子、家用电器、家居、建材等。

例如新乡火车站商圈一带的新乡金源批发市场、新乡海宁皮革城、新乡四季青服装批发市场……

以中农联·新乡国际农产品交易中心（以下简称“中农联”）为例，该市场位于北环路新二街附近，目前在售商铺为“一拖二”，售价9000元/平方米左右，面积大概

在50平方米～90平方米之间。销售员告诉记者，市场承诺3年包租，头3年的回报率为5%，第4年以后的租金回报都大于等于5%，也可以将头3年租金（所购商铺总价的15%）直接在总房款里扣除。市场内铺的成交价大概在7500元/平方米左右，总价30万元～50万元之间。

采访中记者了解到，中农联的价格看上去很诱人，离其最近的豫飞·金色城邦单一层商铺的售价为12000元/平方米左右，“一拖二”商铺的售价为8000元/平方米左右；离其最近的专业市场豫北农产品大世界的租金为：内铺“一拖二”（套内面积60平方米）的租金根据位置不同在20元～30元/平方米左右。要知道豫北农产品大世界开业距今已有10年之久。

总价低、经营有套路

在采访过程当中，也有业内人士坦言，对中农联这家专业市场的销售模式非常担忧。“新乡市场少则两三万平方米，多则一二十万平方米。但是像中农联这么大的市场，却没有相匹配的人流量来支撑，势必会产生一定的空置率。”该业内人士表示，这些市场在销售之初承诺能给购房者较大的投资回报，“在承

租期内大都能兑现，承租期过后很有可能会出现退租潮。”

对此，业内人士拿汇金城举例说：当初承诺平均8%的回报率听起来很诱人，加上是全国有名的海宁皮革城和杭州四季青相继进驻，销售火爆。近年来由于种种原因商场退租率不低，虽然现在租金照常给付，但包租期满后如何经营和出租，成了很多业主关心的问题。

对于市场商铺常见的租金回报承诺，法律人士认为，国家法律明确规定，开发单位不能承诺租金回报。现在的普遍情况是：开发商注册一个独立的经营管理公司，由经营公司进行返租，租金回报是否有保障最终还是看经营公司的经营能力，如果经营能力不好，租金回报即使合同有规定也很难真正落实。

运营商能力决定投资回报

在住宅市场购买受限的情况下，专家建议不要盲目购买各类商铺。想要成功实现以租养铺的模式，商铺的地段、开发商的品牌以及运营商的操盘能力都至关重要。目前，商铺大致的投资回报率在6%～10%之间，但商铺投资讲究的是长期回报，一个优质商铺所获得的长期租金收益应该远远高于初始投入。

怎样才能确保“淘”到一个优质商铺，除了尽量购买有独立产权的商铺之外，地段是其一。无论是购买社区商铺、商业街商铺还是市场型商铺，首先要关注周边是否有固定客户群，或是能否依靠交通和人流获得稳定的客户群。

其二，找准商铺自身定位，比如在一个并不是非常繁华、消费水平也不高的区域买了一个大面积商铺，前景自然是不容乐观的。

其三，要看运营商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制。如果运营商对商铺的功能分布和用途都没有很好的规划，投资者的风险必然加大。因此，投资价值也就相对较低。换句话说，如果楼盘开发商对社区商铺的经营、招商理念很强，那么社区商铺的投资价值也会非常高。

当然，要求一个市场一开始就生意兴隆也是不切实际的，有一定的市场培育期也很正常。但关键是，投资者不能只盯着开发商承诺的高回报，眼光要放远，一定要考察周详，对经营公司的实力和市场的定位有信心，这才是商铺增值的根本保证。

（秀玲）