你是否经历过这样的问题？优惠套路深、合同陷阱多、广告虚假宣传、开发商承诺不兑现、房屋质量有问题、延期交房、楼盘配套缩水、物业乱收费、物业不作为、维权上门无果、开发商态度恶劣、未见实质性改进……

现如今，各类关于买房、住房方面的纠纷已屡见不鲜，楼盘是否曾黑幕曝光也早已成为大家关注的热点。买房之路“坑”无数，购房者总是处在弱势的一方，即便有理有据也很难维护自己的权利。维权长路漫漫，有的时候甚至无法倾诉遭遇到的“黑幕”。

一年一度的3·15消费者权益日来临之际，本报带您回顾2020年新乡楼市发生的那些令人“惊心”的房产“黑”历史。

延期4年未交房业主很闹心

2020年12月，万和城二期59号楼的一名业主投诉称，其购买的房子，合同承诺2016年12月31日交房，项目一拖再拖，交房遥遥无期。其间，相关部门曾出具书面答复，并协同开发商承诺2018年10月30日前交房，届时统一结算补偿金。此后，工程时干时停，进展缓慢，入住遥遥无期。

官方今年1月份回复，新乡市聚隆置业有限公司开发的杨岗城中村改造项目（万和城）二期59号、60号楼，因开发企业资金链断裂，项目现处于停工状态。目前，聚隆置业有限公司与西安建工集团达成合作意向，部分工程已复工。

在现实生活中，购买房屋的时候要签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同要约定房屋交付的期限，购房者要在规定的期限内交付房屋，逾期交付要承担责任。民法典中房屋交房延期怎样索赔？我们咨询了法律界人士，回复如下：

一、民法典规定，签订房屋买卖合同后，延期交房的，就会构成合同违约，购房者可以按合同约定要求卖房者赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

二、开发商延期交房违约金怎么算？

实际中，开发商延期交房主要包括以下两种情况：

1.正常延期交付

比如由于施工迟延，或者因为相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致房屋交付逾期。其实，在这种情况下购房者需要给开发商一定的宽限期，等待一段时间后就可以收房了。并且，因为这也不是开发商能够控制的情况，非其主观故意为之，所以购房者通常不能主张违约金。

2.非正常延期交付

比如由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋，如果是因为这样导致延期交房的，因为开发商有一定的过错，所以购房者可以积极主张延期交房违约金。

主张延期交房违约金时需要按照以下规定计算：

1.按购房合同约定计算，一般就是事先在购房合同中约定好延期交房违约金，一旦发现开发商延期交房，就可以主张承担违约责任，并支付违约金。并且，如果认为约定的违约金低于实际损失，业主还可以要求增加违约金。

2.购房合同中未做约定的，可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。

以上就是律师进行的分析，依据民法典的规定，开发商未按合同约定逾期交付房屋的，就会构成合同违约，购房者可以要求开发商按合同约定赔偿损失，没有约定的，按实际造成的损失赔偿。

购买10年没有房产证

2月中旬，有读者投诉称，购买原阳县新银座华庭小区10年了，至今没有房产证，多次与开发商沟通，却总是遭到推脱搪塞。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

也就是说，如果是期房，已经交房有90天了，还没有拿到房产证，或者说现房签完合同90天了，还没有拿到房产证，你就应该向开发商讨个说法了。

实际上，即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用（开发商交钥匙的时间）后90日内取得房发商也要承担违约责任产证，否则，开。

开发商为业主办理房产证的程序

开发商开发建设一幢商品房竣工后，应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下，也就是平时我们说的办大证。然后，开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。

办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等。

办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等。

为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定，在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。

业内人士：七大原因导致办证延误

开发商无法正常办理不动产权证，主要有7个方面的原因：

一是超规违规建设，不能通过规划竣工验收；

二是没有办理建设工程竣工备案；

三是未足额缴纳土地出让金；

四是未通过消防或人防工程竣工验收；

五是土地或地上房屋涉诉被法院查封；

六是因开发商经营不善出现资金问题，已下落不明；

七是购房业主违规装修，改变房屋外立面，导致规划验收无法通过。

咨询中，多名业内人士表示，一般而言，大部分延期办证小区，主要因为未通过规划和工程验收手续，最终导致无法办证。不动产权证“难产”，最主要的原因还是在开发商。

据介绍，商品房从项目规划立项、建设开工、销售交房，直到为业主办理不动产权证，涉及多个环节及自然资源、建设、消防等多个部门。其中任何一个环节出现问题，都会影响后续流程，最末端的不动产权证办理也将因此被拖延。

开发商收了暖气配套费却不供暖

紫金广场的业主入住8年，一直没有用上暖气。当时开发商承诺有暖气、天然气，结果交上暖气配套费，2014年到现在还没安装，收钱的时候开发商说第二年就能用上，到现在也没有用上暖气。

根据合同规定，业主购买的是暖气房，开发商在交房时应保证房屋及配套设施正常使用，房屋不能通暖，开发商不能推卸责任。

法律人士认为，《商品房买卖合同》是业主与开发商平等自愿签订的，合同双方就应当按照合同约定履行其义务。合同中明确该房屋是暖气房，开发商在交房时就应当保证房屋能实现通暖。开发商通过种种原因推诿不提供供暖设备，那么不能认定业主所购买的房屋属于暖气房屋。根据合同相对性，业主从开发商处购买的暖气房屋，不能通暖的责任，开发商不能推卸。根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》第十五条规定：经营者应按售房合同的约定方式，约定时间足额完成室内及公用设施的配套（如燃气、暖气、有线电视、电话预留等），不得以虚假承诺的方式销售商品房。如无法按合同约定的方式、时间完成配套，购房者可退房或要求退还相应的价款，经营者并应承担相应的违约责任。据此可以认为开发商在交房时应当交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，保证房屋及配套设施正常使用。

（王秀玲朱春晖）