本报讯（记者王秀玲文/图）11月27日，本报刊发的“新乡市市区住宅小区物业服务大调查”在市民中引起很大反响，在填写调查问卷的同时，不少市民对其中的一些选项有疑问：比如，“空置房（即长期无人居住的住房）虽然长期没人住，但物业公司也要提供安保、绿化、保洁、照明等服务，你认为该不该交物业费”“物业公司代收水、电、气、暖、有线电视等费用时，是否向业主收取手续费等额外费用”等。
为了更好地解答市民的疑问，记者就“新乡市市区住宅小区物业服务大调查”中发现的一些问题，采访了部分业内人士和律师，从本期开始，本报将陆续刊发问题解答，以飨读者。
近几年，购房者日益增多，很多已经购置过房产的业主已经与“物业费”打过很多年交道，但是，有的业主由于是新购置的房屋，之前并没有交过物业费，说到物业费的问题上，很多人都知道一些，却又都只是一知半解。这些购房者通常并不是装修完成或刚交房就马上搬进去居住，有时候会因为个人原因或者开发商原因，未能准时收房，或者收房后暂时不居住，让房屋空置，对于未收房或已收房的空置房，物业管理费应如何缴纳？什么是物业费？物业费都包含哪些费用呢？
一、什么是物业费？
物业费是指物业产权人、管理人委托物业管理单位对居住小区内房屋公共建筑及设施设备、绿化卫生、环境及治安等项目进行日常管理、维护、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
二、物业费包括哪些费用？
根据国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》的相关规定，业主缴纳的物业费包括以下9个方面的内容：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按相关法律规定提取的福利费等；
2.物业的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；
3.物业管理区域清洁卫生的费用；4.物业管理区域绿化养护的费用；5.物业管理区域秩序维护的费用；6.物业相关服务人员的办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他相关费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
三、物业费不包括哪些费用？
一般来讲，物业费不包括业主住宅内部，也就是业主入户门以内设施设备的维修费用。比方说，业主家里的电灯坏了、电路坏了、水笼头坏了等，这些问题是不归物业管理的，因为物业是没有责任负责维修业主家里的设备设施。业主如果要求物业帮助维修，物业可以提供有偿维修服务。
而且，物业费也不包括因房屋建筑质量导致的各种问题，比如房屋漏水、渗水、裂缝等。这些问题，物业有责任、有义务替业主向开发商反映，如果在保修期内，由开发商负责维修，在保修期外，如果属于共有部位，可动用房屋维修基金进行维修，如果是非共有部位，则需要业主个人负责维修。
再者，物业费还不包括业主共用设施设备的大、中维修费用和更新改造费用。这些费用，同样是可以通过房屋维修基金来解决。
四、物业费收取的原则是什么？
1.定价合理原则：收费标准要根据用户所享受的物业服务项目和服务质量来确定，不能盲目收费；
2.优价原则：收费标准越高，所提供的服务档次也必须越高；
3.公平有偿原则：具体指的是谁使用，谁付费；谁受益，谁付费，不同使用人分摊的管理费，按使用物业的建筑面积大小进行收取；
4.合法合规原则：物业费的收取不违反国家和地方政府的有关规定。
在这里需要给大家说明的一点是，在现实生活中，的确有很多业主认为，只要自己交了物业费，自己的房子出现问题，物业就有责任管理。如果您看完本篇文章的话，就一定会清楚地知道，这个想法是错误的。因为物业提供的仅仅是公共服务，不包括业主入户门以内的服务。如果需要物业提供服务，也是有偿服务。
五、空置房物业费该如何收取?
我市在2014年颁布的《新乡市物业服务收费管理实施办法》第15条规定，“因开发建筑单位未按时交给物业买卖人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。物业产权人已办理入住手续，但暂不居住的空置住房，半年以内，物业服务费按规定或约定收费标准的50%缴纳，超过半年仍未居住的，按规定或约定收费标准的70%缴纳”。但是，在2014年12月，国家已经废除了这条规定，随后，我市在2015年3月废除此规定，不再明确规定空置房物业费收取标准。
根据最新修订的《河南省物业管理条例》有关规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如有物业公司高额收费或不按照合同收费，可拨打市价格举报电话12358进行举报。
空置房为什么要交物业费
近年来，因为物业费引发的纠纷屡见不鲜，尤其是在空置的房子要不要交物业费这个问题上，很多人觉得，这房子我又没入住，
也没有享受物业的服务，凭什么要交物业费。但其实，这种说法是站不住脚的，空置房也要交物业费，为什么呢？
1.物业管理有成本。市场经济中，大家最先关心的肯定是自己的利益，然后再考虑提供什么样的服务、怎么服务。物业公司也不例外，提供服务自然也需要成本，为了保证自己的利益，只能从他们提供服务的对象——业主身上，把自己的成本赚回来并产生一部分收入。为了保证自己的收益，所有的房子都要交物业费，空置房也不例外。
2.物业服务是一种商品，有固定的价值。物业其实也是一种商业经营，只不过，他们贩卖的是物业服务，所以，物业服务实际上是一种商品，具有商品所具有的属性和价值。物业服务区别于其他商品的一点，就是它是政府为了保障居民的正常生活采取的一种措施，不过，这并不影响它的价值。商品的价值不会因为是否使用而受影响，这也就意味着，就算空置房没有享受到服务，但是物业提供了服务，所以依然还是要支付物业费。
3.物业服务具有公共性。很多物业服务并不是为了一家一户在服务，而是为了整个社区服务，达到提升整体居住环境的目的，最终才体现为对于个体的服务价值。这就是少数服从多数，物业服务面向全体业主，只要大多数人享受到了，剩下的少部分人也是要交物业费的。
4.物业管理体现出为业主个人服务价
值。物业管理的根本实际上是为人服务。物业公司和业主之间是一种委托关系，业主将维护自己生活环境的安全、秩序、整洁、健康等权利和义务都交给物业公司，物业公司在此基础上就可以对破坏公共秩序的个人进行管理和惩戒，比如，制止乱扔垃圾，夜间噪声以及野蛮装修等。
5、物业费本质上也是一种投资
房子不仅是住所，同时，还是我们的资产，一个好的物业公司就像专业的操盘手或者理财经理，好的物业服务使小区环境保持在一种良好的状态，长此以往，可以使房子保值甚至升值，大家可能会得到意想不到的回报。
所以，即便是空置的房屋也是要交物业费的，不过，没有人住可以和物业协商少交一些物业费。当然，收取物业费也有一定的标准，盲目收费、乱收费，大家自然不能放任。物业费收费标准是根据物业管理公司提供的服务决定的。
（网上综合）
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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕8号）第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业公司主要服务对象是房屋而不是业主，所以与入不入住并无关联。
物业费不能再任性涨
这些现象相信很多居民都碰见过，可以说，一个居住小区物业的好坏，对居住舒适度有很大的影响。
河南省住建厅在2018年12月25日正式发布《河南省前期物业合同(示范文本)》(下简称《示范文本》)，业主的合法权益将得到更好保护，上述因“霸王条款”导致的不合理现象也将在河南省成为过去式。据了解，这是河南省第一次发布此类制式文件，在河南省物管史上具有重大意义。
前期物业合同指的是，业主在入住新小区之前，开发企业和物业公司签订的物业服务合同。这样会带来一个弊端，业主由于没有参与前期物业合同的签订过程，对合同约定的条款只能被动接受，这也让“霸王条款”有了可乘之机。而由此导致的关于一系列物业与业主产生矛盾的现象也就屡见不鲜。
虽然此前河南省已出台新版《河南省物业管理条例》，但是，面对物业公司一些不合规情况，业主保障自己合法权益还是很吃力。省住建厅相关负责人称，这次出台的《示范文本》，就是要把业主的合法权益写进前期合同里，以合同的形式平等各方权利，这样一来，以后出现问题甚至和物业公司打官司时，对业主更有利。
那么，究竟这项新物业合同能在哪些方面保障业主的权益呢？笔者总结了大家常见的几项为大家答疑解惑。
1.物业公司私自占用小区内的公共道路等公共区域，进行自身营利活动。
物业公司擅自利用共用部位、共用设
施设备营利，或者存在将公共收益全部据为己有等侵害业主共同权益行为的，应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任。
物业公司在实施物业管理活动中，损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，应当依法承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。
2.物业公司没有经过业主同意就私自上涨物业费。
由于物价上涨、工资调整等因素导致物业公司成本支出增加，物业公司确需调整物业服务收费标准的，物业公司应当采用书面征求意见的方式征得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
物业公司应当在征求业主意见结束后，在物业管理区域内显著位置公示最终结果。甲方、业主对调整物业服务收费标准有异议的，物业公司应当予以书面说明调整的理由和征求业主意见情况。
3.买房时承诺的物业费与交房后实际所缴纳的物业费不一致。
开发企业与物业买受人签订买卖合同时，未将前期物业合同作为附件的，按买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。
如买卖合同约定的前期物业服务收费标准与本合同约定标准不一致，按较低的收费标准执行。买卖合同约定的收费标准低于前期物业合同约定标准的，差额由开发企业承担。 （网上综合）
