□本报记者王秀玲
俗话说“清明时节雨纷纷”，但是今年的清明节却是晴天，除了祭祖、踏青外，不少市民将目光投向了楼市。今年清明小长假新乡楼市一改之前的低迷之势，客户来访量较之前有了大幅度提高，有业内人士称房地产市场呈现“小阳春”行情。业内人士表示，由于购房者调整预期，加上之前新乡楼市价格调整幅度较大，虽然小长假期间楼市活跃度有所提高。但从对主流楼盘的数据来看，称楼市“回暖”仍需观察。
楼市活跃度提高的同时，有读者通过热线电话或者网上留言的方式，称市区部分新开发楼盘“五证不全违规售房”，称“市中心某项目，还是个大坑，但是，他们的售楼部却已经在大张旗鼓地销售房源了。”“为什么有的楼盘没有五证就开始认筹了？谁来监管这个事情？到底什么项目五证不全，希望记者能给一个明确的答案。”
【暗访】
4月8日，清明小长假结束的第一天，记者对读者反映违规卖房的楼盘进行了暗访。
当日11时左右，记者来到位于人民路中段的中央财富广场。在该项目营销中心，一名置业顾问说，目前，项目正在排号之中，有意向的购房者可以交3000元抵1万元现金优惠，预计3年以后2022年交房。
当日11时40分左右，记者来到位于宏力大道西段的锦宏·光耀城项目，其售楼部外墙上挂着“恭祝东地块完美售罄”“全民推荐季认筹即有礼”“西地块认筹全城盛启”等红色条幅。记者以购房者身份
询问这里的房源信息，被告知目前只有31号楼可以认筹，1万元认筹开盘时可抵价值1000元每平方米左右的装修基金。
当日12时30分左右，记者来到位于学院街与宏力大道交会处西南角万达广场一楼的城市展厅，售楼人员告诉记者，目前,该楼盘正在销售的1号～7号楼，只有2号楼与4号楼有预售证，其他5栋楼目前可以进行3000元抵1万元认筹，到月底进行认筹升级即2万元抵4万元，预计5月中旬左右开盘。
【说法】
4月8日，记者来到位于新二街的市市民中心市不动产登记和交易中心窗口进行查询，该窗口工作人员告诉记者，国信非常国际预售显示名称是“水韵华越小区”。截止到4月8日，只有水韵华越小区3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、13号楼取得了商品住房预售许可证，中央财富广场、锦宏·光耀城项目还没有取得商品住房预售许可证。
针对上述暗访到的情况，记者采访了法律界人士。律师说，根据法律规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。在未取得商品房预售许可证的情况下，以认购（包括认定、预订、登记、选号、排号、发卡等）、收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房的，也属非法售房行为。
2016年10月10日，国家住房和城乡建设部曾发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为、维护房地产市场秩序的通
知》，其中，无预售许可的房屋，严禁买卖。
2018年8月，新乡市人民政府正式出台《商品房违法预售通告》严打房地产乱象：房地产开发企业预售商品房必须取得《商品房预售许可证》的，方可对外公开销售；未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售，不得设立销售场所，不得参加任何营销活动；已取得《商品房预售许可证》的，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。对于商品房违法违规预售者有关问题的处理可谓史上最严：未取得《不动产权证书》（包括原《国有土地使用权证》）销售房屋的，由售房所在地的辖区政府或管委会负责组织查处；涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪的，应当移交公安机关依法查处……
在律师看来，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，出卖人(开发商)未取得商品房预售许可证明，与买受人(购房者)订立的商品房预售合同，应当认定无效。并强调，“若预售合同被认定无效，开发商应及时返还已收受的房款及订金，作为导致合同无效的过错方还应承担因此给购房者造成的损失”。
那么，如果购房者买到“五证不全”的房子，应该如何维护自己的合法权益？
“没有五证，正常来说开发商不能销售，购房者可以向房管局、规划局等职权部门举报并且要求解除合同，赔偿包括本金、利息、房屋增值部分损失。”律师说。
相关链接：
《城市商品房预售管理办法》
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
2006年7月10日，国家建设部、国家发改委、工商总局就已联合发出《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》。通知显示，未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收取预订款等各种形式变相预售商品房。
商品房项目预售条件
根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期。
