□本报记者王秀玲

二手房交易资金数量巨大，关系着买卖双方的资金安全。上周，新乡老牌二手房中介福满家（全称“河南福满家置业顾问有限责任公司”）老板失联、门店转让的消息震惊引来社会关注。1月8日～13日，记者走访了市区多家中介机构，对新乡二手房交易情况进行探访，发现很多准购房者对房源有无瑕疵和将定金或首付款放到中介机构有着极大的不安全感，希望新乡二手房交易能够进行网签，有正规、安全渠道存放二手房交易中出现的定金或首付款。

为什么购房者有着如此大的不安全感？对此，多名业内人士告诉记者，“中介机构交易账户内资金流，主要来源于正在经手办理贷款的用户，随着房价越来越高，一笔首付起码20万元以上。一个上规模的中介，交易资金账户里至少有上百万元的现金流。而有的中介经营者对财务管理不规范，经营资金有缺口，就挪用客户的交易资金开工资或者扩张店面。有些人利用现金流开饭店、放民间借贷等，以此来赚钱。因为这个行业门槛低，一些不良经营者会将中介费定的很低，用这种方式从正规中介手中抢房源，有些买家和卖家以为自己省了钱，却不知道这些小中介正拿着他们的购房款出去做买卖。”

采访中多名购房者表示出以下忧虑：买二手房比较害怕黑中介收了几十万元购房首付款后，说是帮客户办贷款，然后用各种理由拖延不去办，其实是拿钱做投资、做买卖，或者去补之前的窟窿。一旦窟窿补不上中介跑了，购房者的首付资金也就没了。

表格图：

从上面的表中可以看到，新乡与郑州二手房交易中最大的不同就是网签和资金监管，经过采访多名业内人士和律师，现将网签与纸质合同签订、有无资金监管的利弊分析如下：

什么是网签？

二手房网签是本地房管局推出的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。

网签流程：

一、二手房买卖双方协商合同的相关条款内容。

二、填写完后由买卖双方自行设置合同密码,操作人员进行提交。

三、合同提交完毕后,操作人员从网上打印合同协议或声明。

四、合同提交后,可自行从网上打印《转移登记申请表》相关当事人进行签字盖章后,当事人持申请表及其他相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续。

网签的六大好处

一、事前进行信息认证，确保交易合法有效

二手房转让合同网签事前对卖方的房屋所有权及查封、冻结等限制交易情况进行核查，对买方的购买资格进行核实，有效避免虚假房东诈骗、误购限制性房产等陷阱。

二、房源即时锁定，有效保障准买家权益

同一房屋只要在杭州市住保房管局网签系统签订了转让合同后，在一定期限内无法再次签订转让合同，有效杜绝了一房二卖的风险，保障买方的合法权益

。

三、关联资金监管账户，

防范交易资金风险

二手房网签系统与资金监管账户进行了信息绑定，非经备案的资金监管账户不得在合同中体现。交易资金由银行进行监管，有效避免了资金被侵占挪用的风险，保障消费者的资金安全。

四、实现数据共享，防范阴阳合同等风险

将买卖双方网签转让合同的信息共享给按揭银行、税务等相关部门，让阴阳合同、虚假贷款等不正当行为无所遁形。

五、提高办事效率，推进“最多跑一次”

办事承诺时间从过去纸质合同时期的多个工作日缩短到网签后的一天办结，办事时间大大缩短，降低群众负担。

六、加强中介机构管理，有效筛除“黑中介”

二手房转让合同网签系统与房地产经纪管理系统对接挂钩，对违规失信中介进行公示并限制，是规范、约束和管理中介行业行为的有效手段。

纸质合同签订的风险

与网签相比，传统纸质合同的签订，存在以下风险和弊端：

一、房源瑕疵的风险，无法核实欲购房屋是否为可交易房源，存在房产可能被查封、冻结等隐患。

二、一房二卖的风险，因信息不对称，存在卖方与多个买方签订多份纸质合同的隐患。

三、房款交割的风险，因房款未通过监管账户支付，存在交易资金的安全隐患。

四、金融风险，不良中介和违法当事人，伪造虚假房源和虚假交易向银行骗取贷款，存在房地产信贷风险隐患。

而办理二手房转让合同网签能够有效防止上述风险，更使买卖双方办理交易手续更加快捷、安全。

购买二手房的时候，有人担心万一首付款缴了，房子出了问题可怎么办，如何要回首付款？所以二手房交易中就有了资金监管这一环节？关于资金监管，不少朋友都有着类似的问题。

一、什么是资金监管？

资金监管：又称第三方监管，买卖双方的交易资金，由房地产行政主管部门会同银行等机构开立的资金监管“专

用账户”进行划转。如果买卖双方在交易时采用资金监管方式，买房人支付的首付款和申请的贷款会先划入这一“专用账户”内。

二、二手房资金监管的流程：

1．二手房全款购房资金监管流程

（1）买卖双方签订购房合同，并提出资金监管需求。

（2）买卖双方在监管银行设立监管户并签订资金监管协议，买方付款后款项直接进入监管账户。

（3）中介公司为买卖双方办理缴税、过户手续。

（4）买方将房子过户到自己名下后，银行将款项划到卖方账户。

2．二手房贷款首付资金监管流程

（1）买卖双方签订购房合同，并提出资金监管需求。

（2）贷款银行审核借款人资质，签订贷款合同。

（3）对房屋价格进行评估，确定首付款金额。

（4）买卖双方签订资金监管协议，买方支付首付款进入银行资金监管账户。

（5）买房成功过户后，银行划拨首付款到卖方账户。

（6）买方办理完房屋抵押，房管中心出具他项权利证（实施不动产等级制度的地区发放不动产登记证明），银行拿到他项权利证书后将贷款划拨到卖方账户。

三、资金监管需要缴费吗？

一般来说二手房资金监管是一种免费服务，交易保证机构不收取费用。

四、解除资金监管要违约金吗？

如果买卖双方交易因故不能继续办理，可以向监管机构申请解除监管，解除资金监管也不收取违约金和费用，买卖双方需要跟监管机构签订解除资金监管协议。

五、资金监管有哪些注意事项？

1．需要提供买卖双方本人的银行账户。

2．有监管机构规定可以使用已有托管银行的账户，无需开设新账户，但必须是本地账户且有个人转账功能。

3．如果是贷款购房，选择同一家托管银行并开设个人结算账户。

4．通过贷款购房的，贷款银行在办理产权登记前将贷款划到资金监管账户，买方成功变更产权后再划到卖方账户。

5．买卖双方要保管好相关单据和密码，不要泄露给他人。

六、不做资金监管存在哪些风险？

1．若在不做资金监管的前提下，当买方全款购房要求提前过户且尾款延迟支付时，卖方存在极高的风险。比如：如果买方只有极少的自由资金，又想通过购得房屋抵押贷款获得资金，从而实现滚动购买多套房屋，此举极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时房屋产权已过户而失去房屋所有权。

2．在不做资金监管的前提下，如果卖方的房子仍有抵押，想用买方的资金（首付款）解除抵押，存在的风险有：第一种可能是卖方将买方的资金挪作它用，导致房子不能如约解除抵押，导致无法顺利过户。第二种可能是卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能解决其中部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。

资金监管优点

业内人士称：资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。

使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。

由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。